百亿抄底背后：香港写字楼市场的价值重估与新机遇
2025 年 10-12 月，内地科技巨头掀起香港写字楼收购热潮：阿里巴巴与蚂蚁集团以 72 亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心 13 层写字楼，京东紧随其后以 34.73 亿港元拿下中环中国建设银行大厦 50% 权益，短短两个月内交易总额超百亿港元。本文结合两大巨头交易细节、行业数据与政策导向，解析香港写字楼市场的底部特征与重估逻辑，挖掘企业布局背后的战略考量。
一、交易解码：科技巨头的百亿香港写字楼布局
京东与阿里的两笔重磅交易，不仅创下近年香港写字楼市场的成交纪录，更凸显了核心地段资产的稀缺价值，其交易细节暗藏战略深意：
交易标的聚焦核心区位，凸显稀缺性。阿里购入的港岛壹号中心位于铜锣湾告士打道 281 号，前身为怡东酒店，素有 “香港第一号地段” 之称，总面积约 30.16 万平方英尺，附带屋顶标志使用权及 50 个停车位，将作为阿里与蚂蚁的香港双总部。京东收购的中国建设银行大厦坐落于中环干诺道中 3 号，属香港金融核心区，楼高 27 层，总建筑面积约 22.9 万方呎，毗邻中环地铁站，区位优势显著，京东将用于满足零售、物流、技术研发等业务的自用需求。两大标的均为香港甲级写字楼中的稀缺资源，核心地段属性为其价值提供了坚实支撑。
交易规模与时机凸显战略决心。阿里的 72 亿港元交易是 2021 年以来香港最大宗写字楼成交，京东的 34.73 亿港元收购则成为中环核心区的标志性案例，两笔交易总额占 2024 年香港甲级写字楼总交易额的 25% 以上。从时机来看，此次布局恰逢香港写字楼市场经历多年调整后触底回暖的关键窗口 —— 核心区域写字楼价格较 2019 年高峰跌幅普遍超 25%，部分项目接近四成，风险已充分释放。巨头选择此时出手，既体现了对香港市场的长期信心，也展现了 “底部布局” 的投资智慧。
交易背后是业务布局的深度落地。阿里主席蔡崇信明确表示，此次收购彰显对香港经济及营商环境的信心，香港将成为其国际业务拓展基地；京东则强调将围绕供应链持续投资，推动多业务融入香港。事实上，两大巨头近年在港动作频频：阿里系已集齐多张核心金融牌照，京东则完成本地超市收购、物流中心落地、校企联合实验室成立等布局，此次购楼正是业务扩张后办公空间需求的必然选择，也为后续业务落地提供了重要载体。
二、价值重估：香港写字楼市场的底部特征与修复逻辑
科技巨头的密集入局，本质是对香港写字楼市场底部价值的认可，而这一价值重估背后，是市场供需、宏观环境与政策红利的多重共振：
市场已进入底部区间，估值优势显著。历经多年调整，香港写字楼市场已呈现明确的触底特征：2024 年甲级写字楼大额交易宗数创 20 年最少，总交易额为近 20 年第二低；核心区域价格大幅回调，叠加 2025 年租金预计下跌 7%，当前估值已处于历史低位。但与此同时，租赁市场回暖信号凸显，2025 年第三季度全港甲级写字楼净吸纳量达 69.18 万平方呎，创下 2018 年三季度以来最高纪录，且所有主要商业区净吸纳量自 2015 年二季度以来首次全部录得正值，供需关系正在逐步改善。这种 “价格底部 + 需求回暖” 的组合，为价值重估提供了基础。
宏观环境与政策红利形成支撑。2025 年美联储启动降息周期，港元与美元挂钩的汇率制度下，香港市场利率同步下行，有效降低了企业融资成本，为大额资产收购创造了有利的资金环境。政策层面，香港特区政府优化 “新资本投资者入境计划”，将非住宅物业投资可算入额从 1000 万港元提升至 1500 万港元，进一步激活了商业地产市场的投资需求。同时，香港经济在旅游业复苏、消费回暖及金融市场活跃的带动下企稳回升，为商业地产市场的长期修复提供了经济基础。
港股 IPO 复苏带动需求增量。毕马威预测，2025 年香港 IPO 集资额达 2721 亿港元，同比上升 210%，位居全球第一，且 “A+H” 上市宗数创下历史纪录。IPO 市场的火爆直接带动了写字楼需求 —— 新增上市公司、券商、律所等相关机构对办公空间的需求持续增加，为核心区域写字楼市场注入了持久动力。第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿指出，中资企业赴港 IPO 的高热度，成为写字楼租赁市场活跃的重要推手。
三、深层驱动：企业战略与香港独特优势的双向奔赴
科技巨头选择此时布局香港写字楼，并非单纯的资产配置行为，而是其全球化战略与香港独特优势深度契合的结果，核心驱动力体现在三个层面：
香港作为全球资产配置目的地的优势凸显。面对复杂的国际地缘政治环境，香港完善的金融体系、自由的贸易环境以及与国际接轨的法律税务制度，成为中资企业全球化布局的理想选择。对于阿里、京东等科技巨头而言，在港持有核心商业资产，既能优化全球资产组合，对冲单一市场风险，又能借助香港的桥梁作用，连接内地与国际市场，为业务出海提供支撑。工信部信息通信经济专家委员会委员盘和林指出，香港能有效拉近企业与东南亚等海外市场的距离，是互联网企业出海的首选站。
业务全球化与本地化的双重需求。随着企业规模扩大，全球化布局成为必然趋势，而香港正是中资科技企业走向国际的重要跳板。阿里通过在港设立双总部，进一步强化国际业务拓展能力；京东则依托香港的供应链优势，推动零售、物流等业务的本地化与区域化扩张。此次购楼不仅满足了当前的办公需求，更为未来业务升级预留了空间，体现了 “长期扎根、深度运营” 的战略意图。
香港商业生态的多元化升级机遇。长期以来，香港核心区域写字楼的买家以传统外资企业和本地地产家族为主，而阿里、京东等科技巨头的入局，正在改变这一格局，推动买家结构多元化。科技企业的入驻将吸引产业链上下游企业聚集，形成科技与金融融合发展的新生态；同时，科技企业对办公空间的智能化、绿色环保要求，也将推动香港写字楼配套设施升级，为市场注入新活力。除阿里、京东外，小红书已在港设立内地以外首个办公室，美资金融公司 Jane Street 也签下核心区大额租赁订单，印证了这一趋势。
四、市场影响与投资展望：谁将受益于这场价值重估？
科技巨头的抄底行为已引发连锁反应，不仅推动香港写字楼市场从局部回暖走向全面复苏，更为产业链相关主体与投资者带来新机遇：
对香港商业地产市场的重塑作用。两大巨头的入局为市场注入信心，预计将带动更多中资企业、科技公司及金融机构跟进布局，推动核心区域写字楼需求进一步提升。世邦魏理仕预测，随着港股 IPO 热度持续、中资企业全球化加速，香港写字楼市场将从触底走向全面复苏，2026 年有望出现更多大额交易案例。同时，市场结构分化将加剧，核心地段、优质物业的价值将持续凸显，而偏远区域、老旧物业可能面临更大的去化压力。
产业链相关主体迎来红利期。首先是商业地产开发商，核心区域优质写字楼的估值修复将直接提升其资产价值，如丽新发展通过出售建设银行大厦权益获得丰厚回报；其次是物业管理与运营企业，科技企业对办公空间的高品质需求将推动物业服务升级，具备智能化、绿色运营能力的企业将脱颖而出；最后是相关专业服务机构，如负责交易的券商、律所、评估机构等，将受益于大额交易的增加与市场活跃度的提升。
投资者的配置策略建议。对于机构投资者而言，香港核心区域甲级写字楼已进入配置窗口期，可重点关注具备区位优势、配套完善的优质物业，或通过投资商业地产 REITs、开发商股票间接参与市场复苏。对于个人投资者，可关注 “新资本投资者入境计划” 相关的投资机会，但需注意市场分化风险，优先选择核心地段的非住宅物业。第一太平戴维斯吴睿建议，中长期投资者可把握当前底部时机入市，特别是核心写字楼资产，虽短期反弹节奏不确定，但长期价值明确。
需警惕的潜在风险。尽管市场呈现复苏迹象，但仍面临挑战：一是供需失衡问题尚未完全解决，高力预测 2025 年底香港甲级写字楼空置率将升至约 19%，新增供应仍对租金构成压力；二是全球经济复苏不及预期可能影响企业扩张意愿，进而拖累写字楼需求；三是地缘政治风险可能引发市场波动。投资者需理性评估风险，避免盲目追高，聚焦核心资产与长期价值。
